“金朝陽財富教育 ”學員們口中的“Pre-REITs”和“公司短債”究竟是什么產(chǎn)品?令人稱羨的投資回報率，其資產(chǎn)增值能力從何而來?當抱有財務(wù)自由夢進場的學員越來越多，這場財富狂歡又能去向何方?　　“成都剛跳(樓)了一個。”

4月25日深夜，這條信息出現(xiàn)在一個名為“快樂‘太空群’”的微信群內(nèi)。該微信群由退出金朝陽的BCC學員組成。他們來自全國各地，又將自己稱為“下車的人”，目前有二百多人。“因為債務(wù)嗎?”“他家人怎么辦?”據(jù)稱，自去年下半年以來，群成員不是第一次討論自己在金朝陽的同學跳樓抑或壓力過大患重癥了。

金朝陽即金朝陽財富教育，其官網(wǎng)介紹顯示，這家公司成立于2006年，由美籍華人牛嘉林和美國人麥博才聯(lián)合創(chuàng)辦，倡導(dǎo)“財富面前人人平等”，愿景是“讓1000萬中國人改變財商觀念!讓100萬中國人財富明顯增長!讓10萬中國人實現(xiàn)財務(wù)自由!”“我們加入金朝陽學習后，先是借錢購買豪宅或豪車，憑此作為資產(chǎn)在銀行不斷放大杠桿，獲得貸款，然后繼續(xù)杠桿運作，繼續(xù)獲取資金，最后再將其中一些錢投入到金朝陽(通過旗下金盈灃基金運作)發(fā)行的Pre-REITs和金朝陽發(fā)行的企業(yè)短債當中，Pre-REITs年收益率最高時100%，最低也有40%，‘企業(yè)短債’過去的年收益率高達36%。”一位受訪的前金朝陽BCC學員表示。

豐厚的收益吸引著學員們出資百萬元、上千萬元購買，但高桿杠下的現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，去年以來，廣州、成都等地部分學員發(fā)生了貸款逾期，學員們相互拆借資金從而使危機傳導(dǎo)擴散，部分銀行受到波及，糾紛仍在處理過程中。

多位前金朝陽BCC學員估算，金朝陽僅學費一項收入便達到288億元左右。另外，金朝陽方面稱，金盈灃基金涉及資金400億元，股權(quán)投資基金150億元，風投基金50億元，其后期又追加發(fā)行了一批“公司短債”。如是數(shù)字相加，金朝陽總涉及資金約在900億元左右。這些錢當中，除300億元系金朝陽稱已購買商業(yè)地產(chǎn)和別墅等之外，其他資金用途并未公開。

學員們口中的“Pre-REITs”和“公司短債”究竟是什么產(chǎn)品?令人稱羨的投資回報率，其資產(chǎn)增值能力從何而來?當抱有財務(wù)自由夢進場的學員越來越多，這場財富狂歡又能去向何方?　　經(jīng)濟觀察報聯(lián)系金朝陽公司進行采訪，后者并未對其資金運作和流向等問題予以回復(fù)。

“踢單”

金朝陽自稱中國家庭財商教育第一品牌，擁有4所有教學資質(zhì)的學校/院，在全國擁有近400個招生網(wǎng)點，傳播財商的足跡遍布全國39個城市。其課程體系類似金字塔，最底層是ITF(又稱財富覺醒沙龍，課時半天，免費)，其上是IBS(目前又稱家庭及企業(yè)資產(chǎn)增值白金課，課時三天兩夜，學費980元)，第三層為IFC(又稱金朝陽財富商學院，課時三個月，學費7.88萬元)，位于塔尖的是BCC(英文全稱：BILLIONAIRE COUN-TRY CLUB，音譯：比鄰奈兒鄉(xiāng)村俱樂部，意譯：10億富人鄉(xiāng)村俱樂部)。

金朝陽在全國共有30多個分公司，各個分公司每隔兩三天就要舉行一場ITF沙龍。今年4月7日下午，在金朝陽河南分公司所在地、鄭州市的楷林國際寫字樓B座16層，一場ITF沙龍也在進行著。

一位金朝陽河南分公司李姓高管站在投影儀前，配合PPT，向十多位聽眾講解著旗下學員加入金朝陽后的資產(chǎn)增長情況。“我們的一位學員，過去在洛陽山區(qū)投資上千萬元修建景區(qū)，后來破產(chǎn)了。他開玩笑說，‘自己穿著褲子進山，光著屁股出山’。加入金朝陽后，他東山再起，目前在鄭州開了好幾家米皮連鎖店，今年計劃開到十多家。”李姓高管過去從事保險銷售，他的部分領(lǐng)導(dǎo)和同事亦有類似保險行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷。

李姓高管講解的案例大致如此——先介紹學員加入金朝陽前的資產(chǎn)情況，再強調(diào)其加入金朝陽后的資產(chǎn)增長。至于“干貨”，即金朝陽幫助學員實現(xiàn)資產(chǎn)增長的具體方式方法，他避而不談。

兩個多小時的ITF一結(jié)束，金朝陽的工作人員馬上手持POS機走到聽眾身邊，央求聽眾繳納980元的IBS課程學費，“980元算個錢嗎?今天只是入門，上完IBS您會發(fā)現(xiàn)，這點錢花得很值。”

IBS課時三天兩夜。河南分公司的上課地點位于鄭州航空港區(qū)鑫港假日酒店的6樓會議室。主要形式是：教練上課，隨后IFC學員分享各自的金朝陽故事，以此講解金朝陽投資理財五大投資定律——創(chuàng)造長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、信用最大化、靈活使用杠桿、學習使用投資工具、做好投資組合及資產(chǎn)配置，降低風險，使資產(chǎn)最大化。　　4月11日下午的課程主講人，正是金朝陽河南分公司李姓高管，他的授課內(nèi)容是“學習并使用投資工具”，其中主要部分為“世界第八大奇跡——復(fù)利”。

在一首迪斯科舞曲的伴奏下，李姓高管被四位身著黑色工作服的年輕女子護送著走上講臺。

一番簡短的自我介紹之后，他開始讓學員拿起桌上的計算器，假設(shè)自己拿出1萬元，投資在年回報10%的管道，計算10年、20年、30年的投資回報。

每10年的投資回報計算出來，學員在教練指揮下，盡最大音量喊出計算結(jié)果：“我，XXX(各自學員名字)，拿出1萬元，放在復(fù)利10%的投資管道，十年后的投資回報是2.59萬元。”

經(jīng)過數(shù)輪計算，飆升的復(fù)利數(shù)字讓部分學員驚訝：“我，XXX，拿出1萬元，每年追加1萬，放在復(fù)利30%的投資管道，30年的投資回報是2619.99萬元。”　　IBS學員在現(xiàn)場不會知道哪種投資渠道能有如此回報。

“家人們，你們想跟我一起，享受復(fù)利帶給我們的投資回報嗎?那請走上講臺，和教練成為朋友。”課程臨近尾聲，李姓高管對學員喊話，遺憾的是應(yīng)者寥寥。這在金朝陽內(nèi)容叫做“踢單”。簡單來說，是把學員訂單“踢進”下個階段課程的門中，這表示IBS學員需現(xiàn)場繳納7.88萬元的IFC課程學費，或先繳納部分定金。

東北教練“卡哥”的“踢單”本領(lǐng)更勝一籌。他在4月11日上午的課程中講解“信用最大化”，授課主題更加直白：教你玩轉(zhuǎn)信用卡。“你們不是抱怨沒‘干貨’嗎?今天我給金朝陽的家人們來點‘干貨’。”“卡哥”講了一個大額信用卡辦理案例：“你讓你身邊的人先給你打錢，把流水養(yǎng)好，在賬戶內(nèi)存些錢，打電話給銀行，我過兩天要取50萬現(xiàn)金。銀行手忙腳亂地幫你把錢準備好了，肯定會問，‘姐，用不用我們幫你押運?’你說不用，直接把錢扔進自己寶馬車后備箱，踩油門就走。這么大額的取款需要行長批準，一個月取上三四次，行長知道你了吧。銀行工作人員對你這樣的客戶也會留意，當他們和你套近乎時，會問，‘姐，最近忙啥呢?’你說，‘前兩天剛從香港回來，最近沒事，想去歐洲玩一圈。’銀行工作人員眼前一亮，認為你是優(yōu)質(zhì)客戶，然后就問你，‘姐，辦不辦信用卡?’你當然要辦，而且他們行長也會批，因為他對你有印象。一張幾十萬額度的信用卡這不到手了?然后你以卡辦卡，在其他銀行辦個三五張，手頭這上百萬元的額度不就有了?”

這只是“卡哥”獨門秘籍中的一點皮毛，卻足以打動臺下的學員。一位長期受制于資金鏈緊張的煤炭設(shè)備經(jīng)銷商，在“卡哥”尚未正式“踢單”前，便走向這位比自己年輕10歲的教練，雙膝跪下。他最先與“卡哥”“成為朋友”，現(xiàn)場繳納了IFC課程定金。

“挖金術(shù)”

IFC課程前后耗時三個月，具體安排在四個三天兩夜的周末，每周內(nèi)容分別是資產(chǎn)配置、證券學習、商業(yè)地產(chǎn)、畢業(yè)演講。

在金朝陽的五大投資定律中，創(chuàng)造現(xiàn)金流、信用最大化、靈活使用杠桿三條，在IFC的課程中將詳細拆解，最終目標只有一個：挖金，也就是找錢。其中豪宅或豪車是挖金的主要杠桿。

在金朝陽內(nèi)部，“零資產(chǎn)購買豪宅”的案例不勝枚舉。曾在金朝陽做到省會城市教練團隊核心的蕭越對此進行了詳細拆解——

首先，金朝陽講究學員之間‘生命共享、財富共享’，即便一無所有，也能在其他學員處拆借120萬元首付，按揭買下一套400萬元的豪宅。金朝陽學員主要是團購買房，以便從開發(fā)商處拿到折扣。這表示，原價500萬元的房子可以400萬元的低價拿下。不過，簽訂的合同則可能是600萬元。

金朝陽有一個很成熟的評價體系指導(dǎo)學員買房，評價指數(shù)包括房子周邊的居民人口、面積140平米以上的豪宅、交通、醫(yī)院、學校、超市、銀行、明星開發(fā)商、是否能立即辦下房產(chǎn)證等。綜合這些指數(shù)，最終得到一個分數(shù)，只有分數(shù)達標的房子方可購買。這為確保房子的升值空間和杠桿價值。

第二，因為豪宅是按揭買的，再抵押貸款很難。那么，你買下一個經(jīng)營期限較長的營業(yè)執(zhí)照，租賃一個店面，假裝做生意。然后，與同組IFC學員一起，相互往各自賬戶上打流水。只需三個月，流水便能養(yǎng)得很漂亮。

這時，你找到銀行，利用它們的漏洞，不僅可以憑豪宅辦到多張大額信用卡，還可以通過經(jīng)營性貸款、信用貸款、銀行授信等一系列方式，從銀行拿到更多的貸款。另外，只要你膽子夠大，還可以從那些小貸公司、擔保公司、投資公司以相似手法借錢。

蕭越以前認識一個零資產(chǎn)起步的學員，憑借400萬的房子，最終撬動了8倍左右的杠桿，挖到3000多萬元。

第三，挖到金后，你把拆借其他學員的120萬元還上，手中還有上千萬資金。一些激進的學員，再憑借這些資金重復(fù)上述手法，不斷杠桿，不斷挖金。　　上述手法與“卡哥”所講述的“如何玩轉(zhuǎn)信用卡”軌跡吻合。

“IFC同樣把一期學員分為若干組，教練還是以概念性指導(dǎo)為主，比如講授銀行有哪些你不知道的貸款辦法等等，很少直接提供操作手法。不過，依據(jù)金朝陽課程安排，學員每個周末都要召開小組會，回報自己辦了多少張信用卡，買了什么豪宅，有沒有買車，資產(chǎn)有什么變化。而后把自己的經(jīng)驗分享給別人，別人自然有樣學樣，去借錢、貸款。”蕭越透露，IBS和IFC都有收手機的習慣，一方面讓學員認真聽課，一方面擔心學員錄音錄像。

IFC最后一個周末是畢業(yè)演講環(huán)節(jié)。“這個環(huán)節(jié)是讓學員做出一個五年家庭資產(chǎn)增長規(guī)劃，5個億、10個億地大膽設(shè)想，將之做成PPT，當場宣讀自己的夢想。”蕭越介紹，其中的殺豬環(huán)節(jié)頗為有趣，“教練把學員分為大笨豬、小笨豬和聰明豬。大笨豬和小笨豬分別是重資產(chǎn)學員和輕資產(chǎn)學員，在整個學習過程中很保守，任我們怎么說，他們都不動，不像其他學員一樣乖乖挖金。那我們就帶他們坐坐游艇、去旋轉(zhuǎn)餐廳吃吃飯，享受一下奢華生活，并跟他們說：‘你怎么這么笨啊，放著賺錢的機會不要。你要是照人家的這種辦法，兩年后三年后你將會怎樣怎樣……’所謂聰明豬，是在挖金過程中非常激進的那種，我們也要管控風險，要求他們穩(wěn)一點。”

“先來軟的，軟的不行，那就來硬的，‘你要是不想賺錢的話，來這里上課干嗎?’你走吧!”蕭越自稱殺豬高手，在他麾下，最終“軟硬不吃的學員不多”，多數(shù)學員進入了金朝陽教育體系的塔尖階段——BCC——開始半年期的學習。

Pre-REITs迷霧　　通過挖金，金朝陽學員的總資產(chǎn)不斷放大，負債也越來越高。

以他們經(jīng)常使用的半年期200萬元的信用貸款為例，年息15%左右。那些在平臺內(nèi)部拆借的資金，以及通過民間借貸獲取的資金，成本多在月息三分以上。如果沒有高回報的投資渠道，金朝陽學員將面臨較大還款壓力。此時，學習并擁有投資工具、做好資產(chǎn)組合，降低風險兩大金朝陽投資定律登場。

據(jù)金朝陽學員介紹，所謂金朝陽課程中的投資工具，分別是保險、住宅、商業(yè)地產(chǎn)、證券、基金、債券。這其中，金朝陽在授課時一再向?qū)W員推薦的投資工具是自己發(fā)行的Pre-REITs(準REITs)。

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，就是把流動性較低的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)。通常以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在中國，因各種復(fù)雜原因，REITs閘門始終未能打開，但REITs巨大的市場，使得許多企業(yè)主動和監(jiān)管部門溝通，開始嘗試做類REITs產(chǎn)品。

金朝陽的產(chǎn)品自稱“Pre-REITs”，由金朝陽投資系統(tǒng)中一個專門機構(gòu)運作，這個機構(gòu)即金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司，自稱是中國首家民營的房地產(chǎn)信托投資基金(RE-ITs)。

金盈灃基金就是利用準REITs把商業(yè)地產(chǎn)項目REITs化，然后把Pre-REITs產(chǎn)品在上海股權(quán)托管交易平臺掛牌，金朝陽的各地實業(yè)公司是REITs持有人，學員要想購買準RE-ITs就需要購買各地實業(yè)公司的股權(quán)。

以金朝陽自持的旗下項目廣東新天希爾頓酒店為例，項目持有方是金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司100%持有，項目Pre-REITs發(fā)行方是山東盈灃置業(yè)公司，其中前者金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司持有后者山東盈灃置業(yè)公司20%股權(quán)，Pre-REITs購買方或者說持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投資管理股權(quán)有限公司。

經(jīng)濟觀察報記者調(diào)查獲悉，投資者購買的金朝陽Pre-REITs產(chǎn)品，即是上海融辛等投資管理股權(quán)有限公司的股權(quán)說明書，不同于正規(guī)的有價證券，理由是這些公司才是其Pre-REITs產(chǎn)品的持有者，因此投資者購買其股權(quán)即等于購買了其Pre-REITs產(chǎn)品，從而實現(xiàn)了“同工、同酬、平等財富”。金朝陽北京分公司一位管理層是上海融辛投資管理股份有限公司的1000萬股權(quán)持有者，但在其入股2年后，該公司的注冊資本、股東人數(shù)未發(fā)生變化，至今仍是1000萬元和兩位自然人股東。

作為國際物業(yè)管理公司巨頭、REITs行業(yè)權(quán)威人士，戴德梁行高級董事王玉珂懷疑金朝陽發(fā)行的Pre-REITs產(chǎn)品的合法性，原因是證監(jiān)會并沒有受理它發(fā)行REITs，“另外，上海股權(quán)托管交易平臺并不是REITs平臺，而REITs是讓普通人擁有商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)，不是讓公司擁有商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)。金朝陽宣傳的學員購買的Pre-REITs升值取決于商業(yè)地產(chǎn)的房價，但實際上購買REITs最看重的其實是租金回報率。”王玉珂稱。

金朝陽一位內(nèi)部人士在授課中稱，金朝陽也在計劃另外一種Pre-REITs模式，是由嘉金國際融資租賃集團有限公司把金朝陽的準RE-ITs在海外發(fā)行，也就是離岸REITs?！　‰x岸REITs非常重要一點是運營方的租金收入情況，以及提供擔保方、產(chǎn)權(quán)抵押、項目財務(wù)數(shù)據(jù)、租金收益、資金用途等一些必要的信息給投資者。

深圳金固投資管理有限公司持有金朝陽Pre-REITs運作機構(gòu)金盈灃基金60%的股權(quán)。不過，工商局的備案資料顯示：該公司投資管理部并不包括證券類型的投資管理，也不含證券咨詢。

5月5日，證監(jiān)會辦公廳相關(guān)負責人就金朝陽Pre-REITs產(chǎn)品予以回復(fù)：“目前金盈灃基金Pre-REITs產(chǎn)品并不在REITs試點名單中。”北京金融辦、廣州金融辦、上海金融辦都向經(jīng)濟觀察報記者表示，各自所屬城市試點REITs名單中并無金盈灃基金。

此外，上述部分商業(yè)地產(chǎn)運營和自持狀況又是如何呢?

金朝陽內(nèi)部資料介紹，其商業(yè)地產(chǎn)包括5家五星級酒店、10棟AA級寫字樓、5個商業(yè)綜合體和10棟服務(wù)式公寓和酒店式公寓，重點項目是廣州新天希爾頓酒店(6.6萬平方米)、鐵獅子門酒店公寓(2.1萬平方米)、睿東中心(8.9萬平方米)、鐵獅子門購物中心(4.5萬平方米)、重慶國金中心(6.4萬平方米)、上海國際航運中心(1.6萬平方米)、北京萬科大都會等。這些總資產(chǎn)共計97億元，房地產(chǎn)公允價值是86億元，凈資產(chǎn)89億元，發(fā)行Pre-REITs的數(shù)量是20億股份，每股約4.05元，目前Pre-REITs(準REITs)已經(jīng)發(fā)行400億元，多數(shù)已被認購。

商業(yè)地產(chǎn)REITs化，并非簡單地持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)就可以，更主要的是運營方的租金收入，廣東新天希爾頓酒店的運營方是希爾頓全球酒店集團，希爾頓全球酒店集團相關(guān)負責人給予經(jīng)濟觀察報的回復(fù)是：“希爾頓全球酒店集團在中國運營酒店項目目前沒有Pre-REITs化，對廣東新天希爾頓酒店已被Pre-REITs化并不知情。”

另外，金朝陽的內(nèi)部資料顯示，其持有重慶國金中心T3、T5塔2棟樓寫字樓物業(yè)。九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)傳播總經(jīng)理王春蕾就此回復(fù)經(jīng)濟觀察報稱：“九龍倉集團只出售1棟寫字樓金朝陽，并不是2棟。經(jīng)過九龍倉集團內(nèi)部調(diào)查，出售給他們這棟寫字樓沒有動靜，并不知情這棟樓已REITs化。”

金朝陽的REITs內(nèi)部資料顯示，其持有北京萬科大都會的25層、26層和27層物業(yè)，并且已經(jīng)REITs化。經(jīng)濟觀察報記者實地探訪獲悉，金朝陽購買的北京萬科大都會的25層、26層和27層物業(yè)除了廚房之外，其余是空蕩蕩的辦公地點。

金朝陽內(nèi)部資料還顯示：金朝陽已經(jīng)購買了浙江省千島湖，其中5個島正在開發(fā)中，未來將產(chǎn)生100億元的收入。金朝陽一位內(nèi)部人士在授課中稱，金朝陽收購德國最大的銀行德意志銀行已接近尾聲，并準備在德國發(fā)行第一支債券。

經(jīng)濟觀察報記者查詢資料顯示：浙江省千島湖5個島嶼并不存在出售信息，德意志銀行目前的生意蒸蒸日上，其約合4.2萬億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，顯然超出了金朝陽的收購能力。

吸金900億?

對于金朝陽的Pre-REITs，出資數(shù)百萬元、上千萬元購買的金朝陽學員有多少?　　在金朝陽2011年的路演PPT上，專門介紹了2008年5月第一批投資發(fā)起人的兩年期回報：首期投資20萬，經(jīng)過兩年成長，截至2010年6月，升值49.76萬元，年投資收益率74.4%。“雖說PPT頁面下方注明：歷史數(shù)據(jù)，不構(gòu)成未來收益承諾。但學員在進入IFC階段后，架不住教練天天講、反復(fù)講金朝陽的REITs。”作為金朝陽BCC課程最早的學員之一，林昭介紹，IFC課程結(jié)束，金朝陽的學員不管是自愿還是被殺豬，至少三成以上進入BCC(10億富人鄉(xiāng)村俱樂部))學習，“名義上講，BCC不用再交學費，但門檻是每個家庭必須購買100萬元的REITs，除此之后，在BCC課程學習期間，還需再交100萬元的總資金，據(jù)說是準備再建一個REITs。若想順利畢業(yè)，再需投資300萬元。”

做好資產(chǎn)組合、降低風險，系金朝陽五大投資定律的最后一條。林昭回憶，按照金朝陽的意愿，REITs在資產(chǎn)組合的比例不應(yīng)低于50%。經(jīng)濟觀察報記者從金朝陽北京分公司一位高管處獲悉：金朝陽的員工會根據(jù)職位持有不等的Pre-REITs，一般管理層是購買1000萬的Pre-REITs。

多位前BCC學員都不約而同地算過一個賬：截至目前，金朝陽BCC開了60期左右，每期平均下來約80個家庭，即約4800個家庭。以每個家庭500萬元來算，他們流入金朝陽的資金達到240億元。

“這還未計入IFC階段的學員購買的Pre-REITs。”不過，林昭表示，僅IFC學費一項，即可讓金朝陽賺到盆滿缽滿，“IFC目前已經(jīng)開到140多期，每期最少300個家庭，最多800個。按每期300個來說，共約42000個，即便以每個家庭繳納學費6.88萬元計算，這個數(shù)字也有288億元。”

作為金朝陽Pre-REITs的管理機構(gòu)，金盈灃基金的路演資料顯示總涉及資金為400億元。金朝陽宣稱有300億元已購置各類地產(chǎn)項目，包括前文所說的價值97億元的商業(yè)地產(chǎn)，以及數(shù)百套別墅等等。

如果加上估算的金朝陽288億元的IFC學費收入，以及其IBS階段的學費收入，股權(quán)投資基金150億元，風投基金50億元，加上后期推出的“短債”，總涉及金額約在900億元左右。

對于這一數(shù)字，金朝陽方面未予置評。

現(xiàn)金流“走鋼絲”

即便金朝陽的確斥資300億元購買地產(chǎn)項目，那么剩下的數(shù)百億元又流向何方呢?或許，這還得從金朝陽高企的Pre-REITs產(chǎn)品的投資回報率說起。

林昭也在金朝陽投資了500多萬元的Pre-REITs。他介紹說，金朝陽在上課時宣傳該產(chǎn)品最高年收益100%，最低也有40%，“不過，投資收益的絕大部分是以擴股形式逐年滾動，這就是IBS課程中講到的復(fù)利。只有10%-20%不等的收益，每半年以分紅名義發(fā)放一次。并且，金朝陽的Pre-REITs此前不可交易，不可贖回，只能享受分紅。”　　一位已經(jīng)退出金朝陽的BCC會員介紹，隨著學員越來越多，金朝陽開始批發(fā)式地出售REITs，分紅的資金越來越多，資金池的缺口越來越大。

此時，又一種新的融資方式出現(xiàn)——金朝陽開始向?qū)W員出售“短債”。

“短債名義上是半年期或一年期的債券，其實只是一張借款收據(jù)，借款單位包括金朝陽各個分公司、子公司。”林昭表示，這是金朝陽為Pre-REITs輸血的主要手段?！　〗?jīng)濟觀察報記者調(diào)查獲悉：這個“短債”發(fā)行方包括廣州市蓮啟投資顧問有限公司，工商資料顯示該公司主營業(yè)務(wù)應(yīng)該是企業(yè)形象策劃和信息咨詢服務(wù)(不含證券信息)。

《廣州市蓮啟投資顧問有限公司公司章程》顯示，這家公司有11個自然人和1家投資公司共計出資1500萬元購成，廣州蓮啟投資顧問有限公司擁有廣東金朝陽置業(yè)股份有限公司公司20%的股權(quán)(400萬)，目前廣州市蓮啟投資顧問有限公司已注銷，而廣東金朝陽置業(yè)股份有限公司公司持有金盈灃股權(quán)投資基金(深圳)股份公司20%股權(quán)，也就是說發(fā)行“短債”的公司已不存在，這個已消失的公司又是發(fā)行Pre-REITs公司的間接股東。

“學員以20%甚至更高的融資成本購買一堆輕資產(chǎn)，另外‘短債’的年息高達36%，堪比飲鴆止渴。更何況，Pre-REITs發(fā)行公司的股東之一又是個注銷公司。”前述那位已經(jīng)退出金朝陽的BCC學員表示。

在資金池運轉(zhuǎn)之外的另一邊，是部分學員失控的欲望。

以廣州一位過去從事美容業(yè)的陳姓學員為例。她此前擁有2000萬元的凈資產(chǎn)，加入金朝陽后，不斷杠桿挖金，連續(xù)吃進2億元左右的資產(chǎn)，其中包括她在廣州樓王凱旋新世界耗資近億購入的十多套豪宅。

2014年前，凱旋新世界房價一路狂飆，陳姓學員的資產(chǎn)迅速升值。伴隨此后的全國樓市下行，該樓盤的價格一年內(nèi)腰斬近半，由最高時10萬元每平方米，跌至最低6萬元。

現(xiàn)金流的正向增長很快，負向增長時猶如黑洞。據(jù)與陳姓學員相熟的金朝陽BCC學員介紹，陳姓學員最多時每月的利息支出高達400萬元左右，她此前斥資數(shù)百萬元購買的REITs卻無法變現(xiàn)。

2014年某天，陳姓學員徹底失聯(lián)。她的債務(wù)當中，9000萬元系以三分息向金朝陽學員拆借而來。“打個比方，她(陳姓學員)這9000萬元是找9個學員借的，這相當于他們10個人綁在同一條鐵鎖鏈上。她先跳河，其他學員也跟著落水了。由于學員之間拆借普遍存在，這10個學員又每個人綁著9個人。1傳10，10傳100，最后所有人都跳下去了。”林昭與陳姓學員相識已久，同樣也是眾多的被拉下水的一員。

大面積貸款逾期

這場蟄伏已久的危機爆發(fā)后的沖擊波威力頗強。多位前BCC學員表示，受傷最重的BCC前5期、共300多個家庭，幾乎每個家庭都有三四千萬元的負債。

一位前BCC學員稱，由于在金朝陽內(nèi)部以月息三分向其他學員拆借資金后跑路、失聯(lián)者眾多，這個拆借平臺信用破產(chǎn)，“而廣州的金融意識一向超前，也是此次危機的重災(zāi)區(qū)。我們估算，廣州金朝陽學員目前的各類壞賬至少幾十個億。”

金融環(huán)境寬松的成都市同屬重災(zāi)區(qū)，爆發(fā)時間、導(dǎo)火索、爆發(fā)后的多米諾骨牌效應(yīng)，與廣州如出一轍。“比如目前在成都小微信貸領(lǐng)域排名靠前的兩家銀行，它們的逾期貸款中，至少3成由‘組織’學員造成。整個成都銀行機構(gòu)的小微貸款逾期中，這個占比至少兩成。”成都某城商行小微信貸主管王璇估算。

所謂“組織”，其實是成都銀行系統(tǒng)工作人員對各類財富培訓班、總裁培訓班等讓他們不斷栽跟頭的教育培訓機構(gòu)的統(tǒng)稱。這其中，金朝陽學員貸款逾期最多，后續(xù)追討環(huán)節(jié)更是讓王璇等銀行從業(yè)者頭疼。

為降低壞賬風險，王璇所在的銀行利用大數(shù)據(jù)，評估了“組織”學員密集的區(qū)域，以規(guī)避壞賬風險。評估結(jié)論頗為悲觀：目前在成都金衡德汽配市場、八一家具城、荷花池等小微信貸客戶集中的絕大多數(shù)成都的專業(yè)市場中，均有“組織”學員滲入，這些市場后多被他們認定禁止進入和謹慎進入。

去年年底，王璇的一位同事遭遇了一筆金朝陽學員的200萬元半年期信用貸款逾期。“我們后來發(fā)現(xiàn)，不僅這200萬逾期了，他在其他銀行近1000萬的貸款也陸續(xù)逾期了。另外，他那套價值400多萬的豪宅已被重復(fù)質(zhì)押四次，從小貸公司拿到1700萬元。”王璇那位同事介紹，這位金朝陽學員沒有失聯(lián)或跑路，他照常接聽電話，只是表示自己人在外地，暫時不回成都，并一再要求“給我個機會，我好好做生意，一兩年內(nèi)我肯定把錢還上”。

無奈之下，王璇所在銀行只得訴諸法律，然而這位金朝陽學員的名下房車等資產(chǎn)已被其他小貸公司、自然人被告搶先一步訴諸司法保全。“我們后來查閱那個金朝陽學員的貸款資料，的確發(fā)現(xiàn)了‘養(yǎng)流水’的問題，而且跟他一塊‘養(yǎng)流水’的還有其他的貸款逾期客戶。可我們在和律師商量之后意識到，我們沒辦法以騙貸的名義告他們，只能當作普通的民事糾紛處理。”王璇介紹，首先，這位金朝陽學員提供身份證、戶口本，結(jié)婚證，房產(chǎn)證等基本資料都是真實的，“至于‘養(yǎng)流水’的問題，像他這樣的小公司賬戶不像那些大企業(yè)，都有專門的對公賬戶，而他的賬戶都是公私不分的。他在申請貸款時跟我們口述過，賬戶流水都是自己的經(jīng)營性現(xiàn)金流。但口述這個，是不能作為證據(jù)的。另外，即便這中間有客戶的營業(yè)執(zhí)照是買來的，只要是真實的，我們也無法作為訴訟證據(jù)。”

王璇表示，成都多家銀行機構(gòu)在與金朝陽學員的貸款逾期糾紛處理過程中，這并非孤例。

他們需要“新鳥”

從金朝陽那里拿回資金，成為金朝陽學員解套的重要路徑，但這條路同樣不好走。

一位前BCC學員稱，去年下半年，金朝陽平臺出現(xiàn)不能按期兌付短債本息的情況，Pre-REITs的分紅也遲遲不給，有的BCC學員實在撐不住了，便前往上海、廣州等地的公安機關(guān)經(jīng)偵部門報案、前往北京上訪、到金朝陽總部交涉，不過都再沒了下文。

去年8月的一天，廣州多位BCC學員將金朝陽廣州分公司的一位負責人扭送派出所，要求討回損失。這次沖突略有不同，因為媒體介入了，之后廣州電視臺城市話題節(jié)目以14分鐘左右的篇幅對此詳細報道。節(jié)目最后，一位律師分析稱，金朝陽鼓動學員套取銀行貸款、發(fā)行未經(jīng)國家批準的理財產(chǎn)品的手法，可能構(gòu)成《刑法》中的集資詐騙罪。此后，該律師和廣州電視臺均收到金朝陽方面的律師函。

那位現(xiàn)身受訪的前BCC學員被金朝陽列入黑名單，至今未收到應(yīng)在去年上半年領(lǐng)取的Pre-REITs分紅。

“雖然我們很多股東家庭面臨著現(xiàn)金流被凍住、還貸困難、銀行信用破產(chǎn)等困難，但這也是主動避免更大風險和損失的措施，并且大家投資的REITs沒有受到影響，我們的股還在。同時，我們的流動性增強了，股東的風控意識更強了。”金朝陽的一家子公司、廣州蓮啟投資顧問股份有限公司彼時發(fā)表了一封針對那位受訪BCC學員的公開信。

信中提到的措施即金朝陽為度過此次危機所進行的降息消債：“短債”的月息由三分降至兩分，Pre-RE-ITs盡管還是不能贖回，但開始允許在學員之間撮合交易用以抵債。

“很多人已經(jīng)認識到，即便拿Pre-PREITs抵債，它也值不了多少錢，但如果不要的話，你連這個都沒有。因為好多在內(nèi)部拆借同學資金的學員開始耍賴了，‘我就是沒錢，你愛要不要’。”蕭越、林昭等人便是前文中提到的“歡樂‘太空群’”成員，他們選擇“下車”，回歸過去一度被自己嫌棄的實業(yè)，“好好干活，慢慢還債”。

更多的BCC學員不愿下車，這是因為他們的“身家性命”還押在金朝陽的平臺上。

“那些‘老鳥’(老學員)一邊在金朝陽的指導(dǎo)下躲著銀行、躲著追債公司，一邊還要倒貼飛機票，去其他城市的金朝陽課堂充當助教義工，天天跟‘新鳥’(新學員)講‘大愛’、‘奉獻’，你以為他們真的那么高尚嗎?”過去常給這些義工助教上課的蕭越說。

“這些上IBS的‘新鳥’是那些‘老鳥’的救命稻草。‘新鳥’進入金朝陽的平臺后，被引導(dǎo)著挖金，購買Pre-REITs、‘短債’，維持金朝陽的資金池運轉(zhuǎn)?；蛟S，金朝陽的Pre-REITs真如他們計劃的，上市了，‘老鳥’們也就解套了。”蕭越反問了一句，“你覺得有可能(上市)嗎?”

4月中旬，全國的金朝陽分公司同步進行著30多場IBS課程。在河南分公司的課堂上，多數(shù)學員是那些從事服裝店、汽配店、機械設(shè)備個體戶和中小企業(yè)主。在當前傳統(tǒng)行業(yè)利潤率急劇下滑的大背景下，他們的生意多不好做。此時，金朝陽提出的通過“錢生錢”的資產(chǎn)運作手法實現(xiàn)財務(wù)自由，對他們來說猶如久旱逢甘雨，他們中的半數(shù)在IBS課罷選擇進入IFC繼續(xù)深造。

4月21日，經(jīng)濟觀察報記者致電金朝陽400熱線電話希望進行采訪，接電話的一位男子提供了一個QQ郵箱要求先發(fā)送采訪郵件。不過，截止發(fā)稿該郵件未獲回復(fù)。

5月6日，金朝陽創(chuàng)始人牛嘉林通過中間人傳話，希望就此事與經(jīng)濟觀察報記者對話，截至發(fā)稿其并未打來電話。

之后，金朝陽一位女性工作人員與經(jīng)濟觀察報記者取得聯(lián)系，同意接受書面采訪。5月11日，經(jīng)濟觀察報記者再次提出了包括“金朝陽僅持有重慶國金中心1棟物業(yè)，為何宣稱自己持有2棟”、“為什么金朝陽學員在上課時被鼓勵持有你們的Pre-REITs產(chǎn)品”、“金朝陽學員的資金去向何處，目前以何種形式增值”等5個問題。

5月13日，經(jīng)濟觀察報記者多次撥打電話與這位女性工作人員取得聯(lián)系，她提出自己身在上海，又以“你已經(jīng)被誤導(dǎo)，只有當面才能說清楚”為由，要求經(jīng)濟觀察報記者前往其上?？偛坎稍L。來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)