本文來源：華夏傳媒網(wǎng)

　　中國房地產(chǎn)業(yè)近十幾年來發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國最熱門的行業(yè)之一。當(dāng)前，二線熱點城市的炒房炒地之風(fēng)，在一個擴(kuò)張即“信貸擴(kuò)張”，和三個緊縮即“實體經(jīng)濟(jì)投資緊縮”、“股市投資緊縮”、“一線樓市投資緊縮”的大背景下，毫無懸念地狂刮起來，房地產(chǎn)開發(fā)暴利足以讓開發(fā)商們冒天下之大不韙。這種炒房炒地之風(fēng)，由于完全脫離實體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，不但是難以持續(xù)的，而且還會帶來嚴(yán)重的后果，影響到中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，是中央政府

　　絕對不能容忍的。

　　最近，有群眾向媒體反映，湖北武漢紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司的紅蓮湖高爾夫項目從2005年取得開發(fā)權(quán)到至今，中間開發(fā)商幾度轉(zhuǎn)手，地價從第一次倒賣的1220萬元炒到現(xiàn)在的5932.6萬元，是最初價格的4.9倍，而項目規(guī)劃61幢別墅，此時完成尚不足1/10。其中一投資方港商張某總計投入該項目中的1055萬元不但分文未賺，目前反而被另外其他二個合作方索要高達(dá)12091.96萬元賠償款，而且這中間上演了類似影視劇中出現(xiàn)的黑社會性質(zhì)的恐嚇、扣押、毆打、警局逃命等一系列的驚險傷人事件。

　　紅蓮湖項目從2005年至今已十多年，陷入糾紛工程被查封(圖左)。但據(jù)群眾反映中恒基負(fù)責(zé)人宋某仍在指揮施工，改成熙園別墅，還在私自銷售(圖右)。

　　據(jù)了解，紅蓮湖高爾夫項目是2005年中國寶安集團(tuán)子公司湖北紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司取得高爾夫用地開發(fā)權(quán)。同年 11月21日湖北紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司以1220萬元把紅蓮湖高爾夫項目其中100畝未開發(fā)的凈土地轉(zhuǎn)讓給武漢市海鼎置業(yè)有限公司，2007年09月11日武漢市海鼎置業(yè)有限公司(下面簡稱：海鼎公司)以2600萬元把紅蓮湖高爾夫項目100畝未開發(fā)的凈土地轉(zhuǎn)讓給武漢中恒基置業(yè)有限公司(下面簡稱：中恒基公司)，2007年12月9日武漢中恒基置業(yè)有限公司把紅蓮湖高爾夫項目100畝未開發(fā)的凈土地以3500萬元與余某和張某合作開發(fā)。短短二年間，一塊100畝還未開發(fā)的土地從取得開發(fā)權(quán)的幾百萬一下子彪升到3500萬元。

　　該項目其中的二位合作方港商張某、余某于2007年在瀘州認(rèn)識，后通過余某介紹張某認(rèn)識了武漢中恒基置業(yè)有限公司的宋某，在宋某和余某一起不斷的游說下，2007年12月9日中恒基與張某、余某簽訂《房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》約定共同出資開發(fā)紅蓮湖項目。2008年5月紅蓮湖項目正式開工建設(shè)。最初由中恒基法定代表人宋育鋒任項目總負(fù)責(zé)，并與余某共同委派項目副總經(jīng)理和財務(wù)人員，共同參與項目管理。張某則未參與項目經(jīng)營。該項目于2009年底陷于困境，拖欠大量工程款，引發(fā)多起糾紛。在此情況下，中恒基于2009年8月27日與張某、余某簽訂《承包合同》，約定中恒基退出紅蓮湖項目開發(fā)，由張某、余某承包經(jīng)營。《承包合同》還約定：紅蓮湖項目的固定利潤是3240萬元，中恒基按52%的比例分取，固定利潤的稅費按12%計提，在此基礎(chǔ)上，中恒基還應(yīng)分取900萬元凈利潤;張某、余某分期向中恒基退還投資款并支付固定利潤。按上述約定，中恒基在收回全部投資款的基礎(chǔ)上，扣除稅費還應(yīng)分取固定利潤2382.6萬元。

　　湖北武漢紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司與海鼎置業(yè)的協(xié)議書

　　海鼎置業(yè)與中恒基所簽的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

　　中恒基與張某、余某簽訂的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同

　　中恒基公司與張某、余某簽的承包合同

　　張某與余某簽的協(xié)議書

　　中恒基退出項目后，項目于2010年初再次陷入困境，引發(fā)糾紛。宋某以杜愛勤向他借款做工程為理由，并鼓動杜愛勤的工程隊向后來進(jìn)入的新合作方索要高額利息錢，進(jìn)入工地阻止工程建設(shè)，同時宋某以談事為由將張某騙至某咖啡廳先是威脅，后指示社會人員圍堵，張某打110求救后被帶入派出所，但派出所給出的理由是沒有發(fā)現(xiàn)有人對張某有構(gòu)成威脅，拒絕對其提供幫助，此時這些社會人員就圍在派出所門口，而派出所此時卻不見一個領(lǐng)導(dǎo)，在如此無助的情況下，為保生命安全張某不敢從正門出來，只能選擇從派出所二樓排水管偷偷跳下攔輛出租車才得以逃脫。

　　據(jù)施工隊劉某透露，在宋某和余某負(fù)責(zé)管理項目期間并沒有按照當(dāng)初2007年12月簽訂合作開發(fā)合同前口頭承諾先蓋10棟別墅起來開售后再邊賣邊蓋剩余的房子，而是把項目64棟別墅一起動工，從而導(dǎo)致沒有一棟是完整的房子(到中恒基公司和余某退出項目時，所有64棟房子都沒有做外裝，少部分蓋至3層，部分蓋至2層，部分蓋至1層，部分只在蓋至地下室，更有不少的只挖了個坑連地下室都沒蓋)房子一直無法銷售，更導(dǎo)致后期需要大量資金的投入。其后中恒基公司和余某更以沒有資金投入為由退出項目，并約定固定回報等收錢!

　　此后，張某在無力開發(fā)紅蓮湖項目的情況下，將項目交給武漢大發(fā)獨立開發(fā)。直至今日，紅蓮湖開發(fā)不僅未取得任何利潤，各家公司連任何投資都未收回，包括張某總計投資的1055萬元?！冻邪贤?、《協(xié)議書》中約定的投入資金及固定利潤在客觀上根本無法向中恒基、余某支付，遂引發(fā)本次曠日持久的合同糾紛訴訟事件。

　　可以看出，此糾紛事件涉及到該項目是否存在變相炒地、三方之間是否是土地轉(zhuǎn)讓合同還是借貸合同、合同是否有效的問題。紅蓮湖高爾夫項目是2005年中國寶安集團(tuán)子公司湖北紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司取得高爾夫用地開發(fā)權(quán)。湖北紅蓮湖旅游渡假區(qū)開發(fā)有限公司先將開發(fā)權(quán)未經(jīng)任何法律手續(xù)轉(zhuǎn)讓給武漢市海鼎置業(yè)有限公司、然后海鼎置業(yè)再轉(zhuǎn)給中恒基，中恒基再和余某、張某簽房地產(chǎn)開發(fā)合同，這中間幾度易手，項目還是用紅蓮湖的名義，但并未辦理過戶手續(xù)，也就同時沒有繳納相應(yīng)的稅款，違反了我國的《刑法》和《稅收征管法》里相關(guān)法律法規(guī)。在這個違規(guī)過程中，收益都是寶安集團(tuán)、海鼎置業(yè)、中恒基的，風(fēng)險最后全由張某承擔(dān)，這完全就是一份不平等合約。新華網(wǎng)曾在2015年9月9日曝光一篇《國企土地被私賣背后的秘密交易》的文章，一家國有企業(yè)開發(fā)的樓盤中，居然有一塊區(qū)域在未經(jīng)評估的情況下，以幾年前的買價轉(zhuǎn)讓給3家民營企業(yè)，使這3家民營企業(yè)獲利上億元。最終，該國企相關(guān)責(zé)任人因出賣國家利益、非法獲利數(shù)百萬元換來了7年的有期徒刑。山東省社科院研究員魯仁說：“土地閑置、囤地等違規(guī)行為之所以屢禁不止，原因就在于政策法規(guī)難以切實落實到位，該處罰的不處罰，該收回土地的收不回來，讓不良開發(fā)商鉆了‘空子’。這些懲處力度更嚴(yán)的新規(guī)給不法開發(fā)商以有力震懾，但根治這一難題的關(guān)鍵還在于能否直擊囤地、炒地行為的軟肋，真正讓違規(guī)開發(fā)商血本無歸，不敢越雷池一步。”

　　中恒基與張某、余某簽訂的《房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》其實質(zhì)為非法人型聯(lián)營合同，中恒基為聯(lián)營一方，張某、余某作為個人合伙為聯(lián)營另一方。僅從該合同中聯(lián)營雙方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的原則看，該合同52%：48%的利潤分配方式符合相關(guān)法律規(guī)定。但是，聯(lián)營雙方于事后訂立的《承包合同》及《協(xié)議書》則對《房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》的上述原則進(jìn)行了變更，約定中恒基、余某不再參與紅蓮湖項目的經(jīng)營，并在全額收回投資成本的情況下，享有固定利潤，其實質(zhì)在聯(lián)營協(xié)議中設(shè)置了保底條款，是將聯(lián)營變更為借貸。如按中恒基在湖北省高級人民法院的起訴狀中訴稱的其實際投入約1800萬元計算，兩年多時間借貸的回報率高達(dá)132.4%;按余某起訴狀中訴稱的其實際投入約1344萬元計算，兩年多時間借貸的回報率高達(dá)67.4%?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件中若干問題的解答》(1990年11月12日法經(jīng)發(fā)[1990]27號)規(guī)定：個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合伙，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體;企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同經(jīng)營，也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)屬于合同無效。按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。另外協(xié)議書的性質(zhì)及效力，應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議書本身的條款加以分析，而不是根據(jù)協(xié)議書

　　簽訂以后的履行情況予以認(rèn)定。根據(jù)該司法解釋，《承包合同》以及《協(xié)議書》應(yīng)屬無效，張某不應(yīng)按《承包合同》、《協(xié)議書》的約定向中恒基、余某支付固定收益。2005年11月21日紅蓮湖以1220萬元的價格將紅蓮湖項目的開發(fā)權(quán)出讓給海鼎置業(yè)。2007年9月11日海鼎置業(yè)以1200萬元的價格將項目轉(zhuǎn)讓給中恒基。2007年12月9日中恒基以2600萬元的價格將項目與張某、余某合作。2009年8月27日中恒基退出項目開發(fā)，現(xiàn)訴訟要求張某、余某向其支付固定利潤2382.6萬元，其實質(zhì)是將項目以4982.6萬元(2600萬元+2382.6萬元)的價格轉(zhuǎn)讓給張某、余某。2010年2月6日余某退出項目開發(fā)，現(xiàn)訴訟要求張某向其支付固定利潤950萬元。至此，項目的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓到張某名下，其價格已是5932.6萬元(4982.6萬元+950萬元)，是最初轉(zhuǎn)讓價格的4.9倍。而項目規(guī)劃61幢別墅，此時完成尚不足1/10。本案中所謂的項目開發(fā)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，其實質(zhì)就是變相炒賣土地，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)對此有明確認(rèn)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”中恒基、余某在紅蓮湖項目尚未開工建設(shè)以及開工建設(shè)不足1/10的情況下，變相炒賣土地的做法違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額不足百分之二十五的不得轉(zhuǎn)讓。因此，以變相炒賣土地為目的的《承包合同》、《協(xié)議書》應(yīng)屬無效，張某不應(yīng)按《承包合同》、《協(xié)議書》的約定向中恒基、余某支付固定收益。

　　張某、余某簽訂《協(xié)議書》時，雙方共同經(jīng)營的紅蓮湖項目尚處于投入大于產(chǎn)出的階段，并未實際產(chǎn)生盈利，此時雙方即同意余某分取固定利潤950萬元，且債務(wù)全部由張某承擔(dān)。雙方對于合伙經(jīng)營期間的利潤分配、債務(wù)承擔(dān)方式的約定，已經(jīng)脫離《民法通則》及相關(guān)司法解釋關(guān)于個人合伙的規(guī)定，雙方之間的法律關(guān)系最終演變?yōu)榈湫偷慕栀J關(guān)系。在法院一審判決認(rèn)為“余某與張某之間的合作的法律屬性為個人合伙，《協(xié)議書》解決的是合伙一方退出另一方留守的情況下，對當(dāng)時各方享有權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行清算，并對未來權(quán)益重新劃分的問題”，“是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。”的上述認(rèn)定顯然錯誤。

　　中恒基還向合作方虛構(gòu)了紅蓮湖項目的真實轉(zhuǎn)讓價格，稱其向海鼎置業(yè)支付了2600萬元的轉(zhuǎn)讓款。直至事件引起訴訟后張某才發(fā)現(xiàn)，海鼎置業(yè)與中恒基簽訂的《開發(fā)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的轉(zhuǎn)讓價格實際為1200萬元，并且中恒基也只能提供向其海鼎置業(yè)轉(zhuǎn)帳1200萬元投資款的支付憑證。在此之前，張某一直不明真相。

　　從整個事件來看，三方所簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》《權(quán)屬轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》《承包合同》因其以變相炒賣土地為目的，嚴(yán)重違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，第三十九條之規(guī)定;《承包合同》因其在聯(lián)營協(xié)議中設(shè)置了保底條款，也違反《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的相關(guān)規(guī)定。

　　某些地方政府受房地產(chǎn)利益羈絆，出現(xiàn)喪失嚴(yán)格執(zhí)法底氣，囤地炒地中也存在部分官員個人腐敗現(xiàn)象。習(xí)近平總書記在2014年的中央政法工作會議上發(fā)表重要講話時強(qiáng)調(diào)，維護(hù)群眾權(quán)益，強(qiáng)調(diào)四個“決不允許”。 要把群眾合理合法的利益訴求解決好，要重點解決好損害群眾權(quán)益的問題，決不允許對群眾報警求助置之不理，決不允許讓普通群眾打不起官司，決不允許濫用權(quán)力侵犯群眾合法權(quán)益，決不允許執(zhí)法犯法造成冤假錯案。

　　張某系香港居民，因本案涉及的紅蓮湖房地產(chǎn)開發(fā)項目，在當(dāng)?shù)卦獾絿?、非法扣押，至今不敢到武漢市參加本案訴訟活動。此起涉外案件，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于加強(qiáng)涉外商事案件訴訟管轄工作的通知》法[2004]265號，嚴(yán)格堅持涉外件的管轄標(biāo)準(zhǔn)，以確保涉外案件的審理質(zhì)量。法治的目的，是增加公眾的安全感，讓他們對未來有更穩(wěn)定的預(yù)期。堅持嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法，從實體、程序和時效上，在每一個具體的案件中，特別關(guān)注和充分尊重保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，切實防止司法公職人員在行使國家公權(quán)力的間隙，讓人民感受到公平正義，才能開創(chuàng)依法治國的新局面。目前該事件已引起相關(guān)部門的重視，媒體也會及時關(guān)注事態(tài)最新發(fā)展。

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